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隨著國(guó)家大力支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，各社會(huì)主體紛紛投入到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、康養(yǎng)項(xiàng)目的建設(shè)中，進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目從土地類型上可以分為以下幾種：

1、國(guó)有建設(shè)用地劃撥用地；

2、企業(yè)自有建設(shè)用地；

3、合適的商業(yè)用地；

4、合適的旅游用地；

5、集體建設(shè)用地。

國(guó)有建設(shè)用地劃撥用地

劃撥是符合一定條件的主體無(wú)償取得國(guó)有建設(shè)用地的方式。國(guó)家專門制訂了劃撥用地目錄，只有屬于該目錄下的用地項(xiàng)目且符合其他申請(qǐng)條件的，才可以申請(qǐng)劃撥土地。在國(guó)有土地上建設(shè)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用地屬于公共管理與公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，因其具有公益性和福利性，建設(shè)單位可以通過(guò)申請(qǐng)無(wú)償劃撥的形式取得土地。

一般公辦公營(yíng)、公辦民營(yíng)等非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的用地屬于劃撥性質(zhì)。政府為投資建設(shè)主體，持有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可享受民政系統(tǒng)按床位給予的建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。一般政府會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等方式選定專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)享有一定期限的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，通過(guò)收取租金及服務(wù)費(fèi)以及獲得慈善捐贈(zèng)、政府補(bǔ)貼等方式取得收益。

企業(yè)自有建設(shè)用地

政策：對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。企業(yè)單位利用自有用地建設(shè)的營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取協(xié)議出讓的方式供地。

出讓方式：企業(yè)單位可以利用自有的建設(shè)用地來(lái)建設(shè)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，首先要符合規(guī)劃用途，先要在規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃用途做養(yǎng)老設(shè)施用地，然后進(jìn)行土地出讓。

如果以企業(yè)單位自己或企業(yè)單位與其下屬的全資子公司合作成立的公司為主體，一般采用協(xié)議出讓方式供地；如果企業(yè)單位與其他非自己所屬的公司合作成立的公司為主體拿地，一般需要走招拍掛程序出讓。對(duì)于如果有合作方，而合作方是否為自己所屬的公司，只需要企業(yè)單位出具證明即可。

開(kāi)發(fā)途徑：可與擁有土地的相關(guān)單位（尤其是國(guó)企）成立合資公司共同開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，或者以租賃、收購(gòu)?fù)恋氐刃问絾为?dú)進(jìn)行開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，從而大大降低用地成本。但在拿地主體上有所限制。

合適的商業(yè)用地

政策：鼓勵(lì)社會(huì)資本對(duì)企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)。

出讓方式：利用增量的商業(yè)用地做養(yǎng)老，主要是走招拍掛程序拿地；企業(yè)自有的存量商業(yè)用地做養(yǎng)老，屬于企業(yè)自有用地范疇，可以協(xié)議出讓，但以前經(jīng)過(guò)招拍掛拿的商業(yè)用地做養(yǎng)老，需要收儲(chǔ)重新走招拍掛程序。存量的現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，不拆除，只是改造成養(yǎng)老，只需要經(jīng)過(guò)民政和規(guī)劃部門批準(zhǔn)即可，不需要再走土地出讓程序。

開(kāi)發(fā)途徑：借鑒酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理模式開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，所謂合適的用地是指要考慮老人對(duì)醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊的需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)，通過(guò)招拍掛的形式獲取土地，其盈利模式為出售+租賃+物業(yè)管理服務(wù)。一般按照酒店式公寓的（產(chǎn)權(quán)式酒店）形式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，物業(yè)持有者可以將酒店式公寓出售（一般可以辦理產(chǎn)權(quán)證），也可持有通過(guò)租賃的方式收取租金。不論是出售還是租賃，物業(yè)持有人需成立運(yùn)營(yíng)管理公司提供統(tǒng)一管理和服務(wù)，收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。

需要注意的是，因?yàn)樯虡I(yè)用地的使用年限為 40 年，而《物權(quán)法》第 149 條規(guī)定:非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?？梢?jiàn)對(duì)于商業(yè)用地使用年限屆滿后的自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題法律規(guī)定比較模糊。

另外一個(gè)不利因素是，商業(yè)用地的日常生活成本較高，水電費(fèi)均按照工商業(yè)計(jì)價(jià)，這一定程度上抬高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。利用增量商業(yè)用地做養(yǎng)老，成本會(huì)比較高，而且需要走招拍掛程序拿地，建議謹(jǐn)慎。但是如果收購(gòu)成本低廉的商業(yè)設(shè)施做改擴(kuò)建，還是可行的。

合適的旅游用地

出讓方式：以北京市為例，仍然是遵守以前經(jīng)過(guò)招拍掛的旅游用地做養(yǎng)老，改變土地性質(zhì)后仍然要招拍掛出讓，原來(lái)為企業(yè)自有或協(xié)議出讓的旅游用地，可以協(xié)議出讓。旅游項(xiàng)目房間設(shè)施改造成養(yǎng)老用房的，得到民政部門和規(guī)劃部門許可，可以不經(jīng)過(guò)國(guó)土局。

開(kāi)發(fā)途徑：此種模式依托特定地區(qū)本身具有的自然風(fēng)光資源或旅游景區(qū)資源，將其與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，設(shè)計(jì)適合老年人的旅游路線或是在臨近環(huán)境優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)建立養(yǎng)老社區(qū)、俱樂(lè)部或度假酒店，并提供各式旅游休閑服務(wù)，從其性質(zhì)來(lái)看多為經(jīng)營(yíng)性（營(yíng)利性）的模式。

此模式用地性質(zhì)為旅游用地，通常是以旅游地產(chǎn)立項(xiàng)獲取土地。使用年限為 40 年。土地取得方式根據(jù)建設(shè)內(nèi)容的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分，涉及老年住宅建設(shè)的，以招拍掛的出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地。周邊的景觀可以利用集體林地、農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)。盈利方式為租金+房?jī)r(jià)款+服務(wù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)?？蛻魧?duì)象主要針對(duì)身體健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，使其有機(jī)會(huì)進(jìn)行候鳥(niǎo)式的旅游、療養(yǎng)。

合適的集體建設(shè)用地

政策：集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用集體土地主要分為以下兩種情形：第一種情形：興建非營(yíng)利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施可以依法使用集體建設(shè)用地。第二種情形：其他興建非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施需要集體建設(shè)用地的，需要有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策和相應(yīng)的養(yǎng)老政策支持。

模式：

(一)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主開(kāi)發(fā)模式。在此模式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)需按照國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，從集體經(jīng)濟(jì)組織處取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，方可進(jìn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這種開(kāi)發(fā)模式下，集體經(jīng)濟(jì)組織并不參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但會(huì)向開(kāi)發(fā)企業(yè)讓渡集體建設(shè)用地使用權(quán)。至于具體的讓渡方式，則需視當(dāng)?shù)卣叨ā?/span>

(二)集體經(jīng)濟(jì)組織自主開(kāi)發(fā)模式。《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》第9條規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體建設(shè)用地為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。據(jù)此，集體經(jīng)濟(jì)組織也可以選擇自主開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

(三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織合作開(kāi)發(fā)模式。一般來(lái)講，在該模式下，由集體經(jīng)濟(jì)組織提供項(xiàng)目用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供開(kāi)發(fā)資金，合作進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。就具體的合作方式而言，有以下兩類方式：定向出讓基礎(chǔ)上的委托開(kāi)發(fā)建設(shè)+委托運(yùn)營(yíng)管理模式

所謂定向出讓基礎(chǔ)上的委托開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式，即首先由土地管理部門對(duì)集體產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行收儲(chǔ)后，將項(xiàng)目地塊性質(zhì)變更為國(guó)有建設(shè)用地，然后再將土地使用權(quán)定向出讓給集體產(chǎn)業(yè)用地的原土地所有權(quán)人，即村集體經(jīng)濟(jì)組織或村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的企業(yè)(下稱“項(xiàng)目公司”)。在村集體經(jīng)濟(jì)組織或項(xiàng)目公司繳清項(xiàng)目地塊的土地出讓金、契稅等相關(guān)費(fèi)用后，村集體經(jīng)濟(jì)組織或項(xiàng)目公司將持有項(xiàng)目地塊的國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)益。而在村集體經(jīng)濟(jì)組織或項(xiàng)目公司持有項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，投資人將與村集體經(jīng)濟(jì)組織或項(xiàng)目公司進(jìn)行合作，通過(guò)委托代建及運(yùn)營(yíng)管理的方式，共同合作開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目。