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農(nóng)村宅基地20個關(guān)鍵問題

農(nóng)村宅基地20個關(guān)鍵問題全解析。

01

農(nóng)村宅基地的概念及分配方式

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織(行政村或生產(chǎn)隊)成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會保障功能，一般不能繼承。

但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

02

村民申請宅基地需要哪些條件

農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

(1)年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房，且缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的)；

(2)因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；

(3)外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的；

(4)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；

(5)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

03

哪些情況申請宅基地不予批準

(1)年齡未滿20周歲的；

(2)原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的；

(3)本村村民將原宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經(jīng)營場所的；

(4)其他不符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的。

04

宅基地如何申請、報批、登記發(fā)證

應先向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處國土資源部門申請確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

05

什么情況下農(nóng)村土地可以用于建設(shè)用途

2020年土地管理法修訂前，農(nóng)村土地用于建設(shè)用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共事業(yè)公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。后兩種情形的建設(shè)用地稱為集體建設(shè)用地。2020年新修訂的土地管理法施行后，依法登記為集體所有，規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村土地也可出讓用于建設(shè)用地。

06

農(nóng)村宅基地是否能繼承

農(nóng)村宅基地不能單獨繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

雖然宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，根據(jù)自然資源部的最新答復，根據(jù)繼承法規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，而且，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外)，不能進行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。

07

建國前乃至五十年代發(fā)的農(nóng)村房屋土地所有權(quán)證，是否有效

憲法已經(jīng)明確將全國土地所有權(quán)收歸國有或集體了，一般認為這是籠統(tǒng)的征收。建國前乃至五十年代實行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權(quán)證。1950年《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來信認為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。

原國家土地管理局1996年對天津市土地管理局的批復，解放后頒發(fā)的私有土地契證現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認定范圍內(nèi)的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權(quán)。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權(quán)。

因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權(quán)證也失效，但房屋所有權(quán)未明確。在土地房屋私有權(quán)契證一體的情況下，一般認為房屋所有權(quán)也應無效。但由原所有人或其后代繼續(xù)合法使用的，可以確定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

08

房地一體登記發(fā)證，對農(nóng)民群眾有什么好處

宅基地使用權(quán)確權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

通過農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認農(nóng)民集體土地權(quán)利，保護廣大農(nóng)民群眾的合法財產(chǎn)權(quán)，強化農(nóng)民群眾的土地物權(quán)意識，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進過程中，切實維護農(nóng)民權(quán)益，更是維護農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系；

將農(nóng)民與土地物權(quán)密切聯(lián)系起來，可以進一步激發(fā)農(nóng)民保護耕地、節(jié)約集約用地的積極性，為下一步農(nóng)村土地制度改革奠定基礎(chǔ)。

09

申請農(nóng)村宅基地需要提交哪些材料

申請農(nóng)村宅基地應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：

(一)村民個人申請宅基地的申請書

(二)申請人基本情況(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等)

(三)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出具的材料

1.申請人現(xiàn)有的宅基地情況；

2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

3.村民會議或村集體經(jīng)濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；

4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類。

(四)屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書

(五)其他需要提交的材料

10

怎樣認定村民“一戶一宅”的問題

對村民“一戶”認定，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨立作為特殊村民“戶”對待：

(1)已婚且已分家單獨居住生活的

(2)未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨居住生活的

(3)依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人

(4)通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記

因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權(quán)登記。

11

如何規(guī)范確認宅基地使用權(quán)主體

宅基地使用權(quán)應該按照當?shù)厥?市)級人民政府規(guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：

(1)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)相關(guān)機關(guān)批準異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證；

(2)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”；

(3)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含戶口遷出、華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”；

(4)對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

12

哪些情況下不予辦理宅基地使用權(quán)登記

有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權(quán)登記：

(1)所申請登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》

(2)除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記

(3)非本集體經(jīng)濟組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的

(4)宅基地權(quán)屬爭議尚未處理結(jié)束的

(5)土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的

(6)農(nóng)村宅基地經(jīng)批準后連續(xù)兩年未使用建設(shè)的

(7)法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權(quán)的

13

哪些情況下可收回宅基地使用權(quán)

有下列情形之一的，報經(jīng)市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)：

(1)為實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房，退出原宅基地的

(2)進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地

(3)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地

(4)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地

(5)未按照批準用途使用的

(6)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的

14

新土地管理法對宅基地審批管理規(guī)定有哪些變化

2020年1月1日施行的新土地管理法規(guī)定，國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

另外，新土地管理法還規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。所以，想申請宅基地的村民，要咨詢當?shù)剞r(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

15

是不是所有的宅基地都要發(fā)證，

“小產(chǎn)權(quán)房”可以發(fā)證嗎？

按照“一戶一宅”的原則，對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準辦理。

小產(chǎn)權(quán)房屬于違規(guī)違法用地。《土地登記辦法》明確規(guī)定，嚴格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證既無法律基礎(chǔ)，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權(quán)房不能發(fā)證。

16

城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地

根據(jù)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》要求：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)民住宅。

國務院辦公廳下發(fā)的《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)【1999】39號)明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號)也指出，“實行最嚴格的土地管理制度……禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)【2007】71號)、《中共中央、國務院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》(中發(fā)【2008】1號)也多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。

17

城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證

1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的，包括轉(zhuǎn)讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，分1982年前、1982年-1999年兩個歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年土地管理法修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權(quán)登記，超過批準的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

可見，城市居民并非都無法取得宅基地使用權(quán)證。

18

農(nóng)村村民住宅可以建幾層

根據(jù)各地出臺的《農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》，一般規(guī)定，農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應符合當?shù)氐膶嶋H情況，一般3米左右。

那么登記的時候也不能超過這個限額。對于超過這個層高、面積、層數(shù)等，為提高農(nóng)村登記發(fā)證率，可以考慮采用標注方式，對限額以內(nèi)的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時不予補償，并移交相關(guān)管理部門。

19

宅基地沒有審批材料，如何登記

國土資發(fā)[2016]191號文規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

這條與新土地管理法第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據(jù)這條補辦審批手續(xù)。

其實，這條考慮到很多地方對農(nóng)村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設(shè)用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導致違法占地的情形。對于這種主觀惡性不大的違法占地，實務中可以按照審批條件審核后予以補辦審批手續(xù)。

另外按照新土地管理法，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。對宅基地審批的權(quán)限已經(jīng)下放，這條規(guī)定該如何變遷，是否可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府直接批準補辦，有待驗證。

20

新農(nóng)村建設(shè)等重新調(diào)整的宅基地，能否發(fā)證

新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實施新村建設(shè)，且占用的土地是原村集體建設(shè)用地，可以辦理宅基地申報，經(jīng)人民政府批準，進行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進行新農(nóng)村建設(shè)的，如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的，可以申請確權(quán)登記發(fā)證。

涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權(quán)主體保持不變的，所有權(quán)仍然確權(quán)給原農(nóng)民集體；“合村并組”后土地所有權(quán)主體發(fā)生變化、并得到絕大多數(shù)村民認可的，履行集體土地所有權(quán)變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權(quán)，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農(nóng)民集體的土地面積。

涉及依法開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治的，原則上應維持原有土地權(quán)屬不變；依法調(diào)整土地的，按照調(diào)整協(xié)議確定集體土地權(quán)利歸屬，并依法及時辦理土地變更登記手續(xù)。

對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。